Рынок недвижимости в весенне-осенний период: скачки цен, парадоксы спроса и прогнозы на будущее

Где не хватает жилья – жулья, как нигде, хватает.
Леонид Сухоруков

Обеспеченность жильем в Украине – одна из самых низких в Европе. Например, в ЕС на каждого жителя приходится 40 м² жилплощади, а у нас – чуть меньше 24 м².

А вот по темпам строительства наша страна уже обгоняет Европейский Союз (2,9 новых квартир на 1000 человек в Украине – против 2,8 в Европе).

На первый взгляд, ситуация кажется вполне логичной и даже правильной. Получается, что застройщики изо всех сил стараются «догнать» ЕС и возвести больше жилплощади, которой так не хватает. Но вот беда: дома-то строятся, а квартиры в них обедневшие люди все-таки не покупают. Это и является причиной того хаоса в сфере недвижимости, о котором мы дальше поговорим.


НОВОСТРОЙКИ: ЦЕНОВЫЕ «ВОЛНЫ» И ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ КОЛЛАПС

С апреля до середины лета цены на столичные новостройки понемногу падали, а затем поднялись опять. Так, в июле медианная стоимость новых квартир составляла 22 280 грн/м², в сентябре же «медиана» достигла отметки 24 000 грн/м², и остается такой по сей день.


Цена м² в долларах также выросла к осени, но тоже не намного (864 долл/м² сейчас против 833 долл/м² в июле).

Лето – традиционный «сезон затишья» на рынке недвижимости, потому спад цен в этот период – дело привычное. И хотя с наступлением осени застройщики несколько подняли цены, вряд ли новостройки будут дорожать и дальше. Ведь спрос на них по-прежнему невысок, и очевидно, что если стоимость м² будет расти – то покупателей станет ещё меньше.

Вместе с тем, стройкомпании и так теряют в прибыли, продавая новое жилье. По оценкам Минрегиона, стоимость строительства 1 м² в Киеве – около 13 000 гривен. Прибавим сюда другие расходы застройщиков, например, на приобретение земельного участка, на обеспечение работы отдела продаж, на рекламу и маркетинг, и т.д. В итоге получится, что возведение одного м² в Киеве вряд ли обходится стройкомпаниям дешевле 15 000 гривен.

А если так, то получается, что в Дарницком районе новые квартиры продают не намного дороже, а в Деснянском – даже дешевле себестоимости.


Такая ситуация имеет несколько вариантов дальнейшего развития событий.

1) Заморозка строек. Уменьшение прибыльности – это большой удар для небольших и молодых стройкомпаний, у которых совсем скудная «финансовая подушка». Не получив ожидаемый доход от продажи квартир, такие застройщики, вероятно, не смогут закончить уже возводящиеся объекты. И в украинском строительном кризисе «выживут сильнейшие».

2) Дальнейшее сокращение метража квартир. В новых домах и так большинство квартир – однокомнатные. Многие из них имеют площадь 25 м², 23 м², а то и меньше. Возможно, на рынке появится ещё больше таких малометражек.

3) Инфраструктурный коллапс и «строительное жульничество». Хоть сегодня новостройки продаются плохо, а снижать цену м² уже некуда – застройщики по-прежнему стремятся получить прибыль, близкую к запланированной. И нередко её «отбивают» другими способами. Например, экономя на материалах и на строительстве инфраструктуры. То есть, новые дома появляются, а вот школы, больницы, детские учреждения и т.д. – нет. За примерами далеко ходить не нужно: в ЖК Патриотика на Осокорках (а это 33 «свечки» по 20-25 этажей) – всего один работающий детский садик, и до сих пор ни одной школы и поликлиники. Недавно мы снимали Патриотику с дрона – посмотрите и убедитесь сами.

Другой пример – пригородный ЖК Европейка в Софиевской Борщаговке. Там больше сотни домов, правда, малой этажности. И в таком комплексе – ни одного детского сада, и пока нет даже своих магазинов. О перегруженности дорог и инженерных коммуникаций мы даже не говорим. Изношенные водопроводные и теплосети не выдерживают «подключения» к ним новых ЖК. В результате – постоянные аварии и прорывы, которые для Киева уже превратились в повседневность.


ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ: СПРОС ПАДАЕТ, НО ЦЕНЫ - НЕТ

На фоне проблем массовой застройки, старый жилой фонд смотрится вполне выигрышно. Тут вам и обжитые районы, и устоявшаяся инфраструктура, близость магазинов, школ, детсадов и поликлиник.

Если же говорить о стоимости – то у вторичной недвижимости ситуация такая же, как и у новостроек: летом цены опустились, а осенью опять поднялись. В июле медианная стоимость «вторички» составляла около 24 500 грн/м², в сентябре она скакнула до 26 800 грн/м². В ноябре вторичное жилье уже немного подешевело – до 26 592 грн/м².


Стоимость «вторички» в долларах существенно не изменилась: сегодня она равняется 957 долл/м², и примерно такой же была в апреле. Летом же курс гривны упал, а вместе с ним и цены (вторичная недвижимость продавалась в среднем за 933 долл/м²).

Если смотреть в целом – то цены на вторичное жилье не являются такими уж низкими. Особенно учитывая тот факт, что проблемы старого фонда очевидны: несмотря на развитую инфраструктуру, здания советской постройки через пару десятков лет пойдут под снос. Уже сегодня около 7% домов в Украине – непригодны для жизни. Да и покупатели, которые неохотно приобретают квартиры в новостройках, на вторичную недвижимость «заглядываются» ещё реже.

Но несмотря на всё это, сбавлять цены продавцы «вторички» не спешат. В принципе, это логично: никто не хочет продавать квартиру дешевле, чем её купили. Также владельцам хочется «отбить» деньги за проведенный ремонт.

В итоге получаем любопытную ситуацию: новое жилье вряд ли будет дорожать и возможно, даже подешевеет – а вот «вторичка» едва ли упадет в цене. Причина проста: застройщики ориентируются больше на покупательную способность людей – ведь стройкомпаниям нужно быстрее получить деньги и выйти в плюс, чтобы закончить возведение других объектов. Собственники же вторичного жилья никуда не торопятся и могут «придержать» свою недвижимость до лучших времен. А до наступления этих «лучших времен», квартиры снимаются с продажи и успешно сдаются в аренду.


АРЕНДА: ИНОСТРАНЦЫ СДАЮТ КВАРТИРЫ УКРАИНЦАМ

Если денег на покупку недвижимости украинцам собрать не удается, то единственным выходом становится съём квартир. Спрос на арендное жилье стабильно высокий, цены скачут выше головы: в апреле медианная стоимость «однушек» была около 6000 гривен, в середине лета она уже поднялась до 8500 гривен, а в ноябре достигла 9 636 гривен.


В таком положении дел нет ничего удивительного: пока покупка квартир (особенно в новостройках) будет для людей труднодоступной, стоимость аренды останется высокой.

Интересно ещё вот что: по разным оценкам, около четверти квартир покупаются для последующей сдачи арендаторам. В обществе сформировался отдельный класс «рантье», которые приобретают бюджетное жилье в новостройках – а потом сдают его внаём. При этом, такой деятельностью всё активнее занимаются иностранцы (которые часто более обеспеченные, чем наши сограждане). Гостей из-за границы привлекает сравнительно низкая стоимость покупки квартир, и высокие доходы от арендного бизнеса.

Теоретически, это может привести к парадоксальной ситуации, когда большую часть недвижимости в стране скупят иностранцы – и будут предлагать ее в аренду нашим гражданам.

А если говорить о более реальных перспективах – то ждать существенного падения стоимости аренды не стоит. Хотя возможно, к зиме цены несколько снизятся (для ноября-декабря это традиционное явление). Но пока новостройки будут «не по карману» для большинства украинцев – покупатели автоматически перейдут в разряд арендаторов, формируя высокий спрос, а следовательно – высокие цены на съёмное жилье.




РЕКОМЕНДАЦИИ: СТОИТ ЛИ ПРОДАВАТЬ И ПОКУПАТЬ

Если речь идет о первичной недвижимости, то ее можно купить и сегодня (так как стоимость весьма лояльна), но не лишним будет и пару лет подождать. Несмотря на теперешние, иногда демпинговые цены, – в будущем м² в новостройках может ещё немного подешеветь. По большому счету, подорожанию нового жилья способствуют два фактора: увеличение доходов населения или расширение программ кредитования (ипотеки). Пока ни того, ни другого не наблюдается. «Звоночком», который будет предвещать рост цен, станет снижение ипотечных ставок. Как только у людей откроется широкий доступ к кредитам – стоимость новых квартир пойдет вверх.

Вторичное жилье, особенно в старом фонде, лучше не приобретать вообще (не забываем о сроке службы советских домов, который близится к завершению). Если же Вы владелец вторичной недвижимости – рекомендуем продать ее сейчас. По мере появления на рынке всё новых и новых ЖК, стоимость «вторички» несомненно будет снижаться.

А стоит ли арендовать жилье, и насколько выгодно сдавать его в аренду, мы детально разобрали в отдельной статье. Мы посчитали, как быстро окупится сдача квартиры внаём, и сколько арендных платежей покроют стоимость жилья в новостройке. Прочитайте – и делайте собственные выводы. Арендуйте недвижимость с умом, а сдавайте – с прибылью.

 


получать статьи на емейл Если вы хотите своевременно получать статьи и статистику на свой е-мейл - пожалуйста, зарегистрируйтесь и проверьте соотвествующие настройки в своём кабинете нашего сайта.

Прокомментировать статью